Margin hingga 30% per transaksi: berapa sebenarnya penghasilan seorang pedagang komoditas?

Para profesional berpikir dalam persentase. Bagi Jérémy Correia, yang terpenting adalah operasi yang sehat Margin kotor 25%.dengan karya yang hampir mewakili 30% dari harga properti. Bank tetap enggan ketika beban kerja meningkat 50%.

Sebelum membeli, Jean telah menjadi pedagang barang selama lebih dari 20 tahun (Catatan Editor: Nama depan telah diubah), meneliti setiap transaksi pada spreadsheet: harga pembelian, biaya notaris (3 hingga 4%), biaya kredit dan durasi pelaksanaan, pekerjaan, arsitek, asuransi lokasi, biaya kepemilikan bersama, akuntan… tanpa melupakan margin keamanan untuk kejadian yang tidak terduga. “Ada jumlah yang menurut kami akan kami bayarkan, dan ada jumlah yang sebenarnya kami bayarkan”dia merangkum. Jadi secara sistematis tercipta antara 4 dan 7% bahaya kerja.

Selain itu, ada tanggung jawab profesional, kira-kira 500 euro per bulantetapi juga asuransi per proyek, seperti kerusakan konstruksi atau asuransi sepuluh tahun untuk proyek besar.

Kemudian pajak perusahaan ikut berperan 25%maka atas dividen tersebut dikenakan pajak tetap sebesar 30%. Margin kotor sebesar 100.000 euro jadi tidak berarti 100.000 euro di dalam tas.

“Di bawah margin 20%, terdapat terlalu banyak risiko. Permainan ini tidak sepadan”kata Jérémy Correia. Jean menegaskan: setidaknya kita harus berjuang untuk itu 25.000 hingga 35.000 euro margin per transaksi.

Bahaya sebenarnya: terjebak dengan perbekalan

Risiko terbesar tidak selalu terletak pada lokasi konstruksi, tetapi pada penjualan kembali. “Risiko terbesar bagi pedagang komoditas saat ini adalah memiliki persediaan”jelas Jérémy Correia. Studio atau properti komersial yang lokasinya buruk dan sulit dijual kembali dapat menguras arus kas selama berbulan-bulan.

Jean mengalaminya pada tahun 2022. Setelah membeli dua bengkel di 260.000 euroseorang profesional menghilang bersamanya 25.000 euromaka proyek tersebut jauh melebihi anggaran yang direncanakan. Penjualan kembali hampir merugi. “Saya bisa saja menolak untuk menjualnya, tetapi saya mungkin masih memilikinya”katanya.

Logikanya sederhana: lebih baik 20% cepat, yang itu 30% diblokir selama satu tahun.

Tidak ada ijazah, tapi tiga keterampilan yang sangat penting

Anda tidak memerlukan ijazah untuk menjadi pedagang barang. Secara teori, yang perlu Anda lakukan hanyalah mendirikan perusahaan. Dalam praktiknya, improvisasi itu mahal.

• Pilar pertama: pajak dan struktur hukum. SAS, SARL, perusahaan induk, PPN properti, atau dividen dapat mengubah profitabilitas.
• Pilar kedua: perencanaan kota. Membaca PLU, mengantisipasi penolakan administratif atau distribusi yang tidak mungkin dapat menghindari banyak jebakan.
• Pilar ketiga: tanah. “Anda tidak akan menemukan penawaran bagus di internet, tetapi di jaringan tertutup”tegas CEO Plus Investment. Agen real estate, notaris, pengrajin dan agen real estate tetap menjadi pembuat peluang nyata.

Bisakah Anda memulai tanpa menjadi kaya?

Mitos mengenai agen properti yang dibiayai bank masih dilebih-lebihkan. Kontribusi pribadi hampir selalu diperlukan. Menurut Jérémy Correia, setidaknya kita perlu menghitung kontribusi 10%.bahkan jika Anda dapat memulainya dengan tindakan kecil tertentu 10.000 euro.

Namun begitu proyek berkembang, asosiasi menjadi penting. “Yang kami butuhkan hanyalah satu juta euro. Kami tidak memiliki satu juta euro itu”rangkum Jean. Dealer real estate lainnya, perusahaan real estate keluarga, pinjaman swasta atau crowdfunding kemudian menjadi diperlukan.

Dari 3 hingga 4 operasi terstruktur dengan baik per tahunsasaran 80.000 hingga 100.000 euro per tahun tetap realistis. Namun dalam industri ini kami tidak hanya membeli batu: kami terutama membeli risiko.