Ini musim neraca bagi SCPI. Menurut Aspim, asosiasi perdagangan sektor tersebut, rata-rata persentase pembayaran (TD) pada tahun 2025 akan menjadi 4,91%, lebih baik dibandingkan tahun 2024 (4,72%). SCPI yang terdiversifikasi berkinerja baik dengan rata-rata 6%, dan beberapa bahkan membukukan keuntungan dua digit.
Namun berita besar di tahun 2026 adalah hadirnya indikator wajib baru yang mempertimbangkan hasil: kinerja keseluruhan tahunan (PGA). Dan kontrasnya terlihat jelas. Pada tahun 2025, kinerja ini rata-rata hanya sebesar 1,46% untuk semua orang SCPIdan bahkan menjadi negatif untuk kategori tertentu.
Jadi indikator manakah yang lebih baik untuk membandingkan atau menganalisis SCPI? “Semuanya memiliki kegunaan dan keterbatasannya masing-masing.jawaban Jonathan Dhiver, pendiri MeilleureSCPI.com. Namun bagi investor, indikator baru mengenai kinerja keseluruhan jauh lebih relevan daripada sekadar persentase pembayaran. Dan seiring berjalannya waktu, tingkat pengembalian internal (IRR) tetap menjadi cara terbaik untuk mengetahui kinerja sebenarnya dari sebuah investasi“.
Persentase distribusi, berguna tetapi untuk dimasukkan ke dalam perspektif
Tingkat distribusi mengukur harga sewa (dividen) yang dibayarkan oleh SCPI sepanjang tahun sehubungan dengan harga saham pada tanggal 1 Januari tahun tersebut. Untuk menyederhanakan: untuk 1.000 euro yang diinvestasikan dan 60 euro sewa yang diterima sepanjang tahun, TDnya adalah 6%.
Salahnya? Perubahan harga saham sepanjang tahun tidak diperhitungkan. Namun yang terpenting, jika nilai saham turun, TD akan meningkat secara mekanis pada tahun berikutnya, tanpa ada peningkatan kinerja aktual. Sebaliknya, jika harga saham naik, TDnya akan semakin rendah… padahal nilai investasinya meningkat! Efek optik yang dapat membingungkan pembacaan.
Performa keseluruhan, mendekati kenyataan
Agar lebih mencerminkan pendapatan sebenarnya yang diperoleh penabung, kinerja tahunan keseluruhan yang baru mengintegrasikan dua komponen: sewa yang dibayarkan dan perubahan harga saham. Jika penurunan ini terjadi sepanjang tahun – seperti yang terjadi pada empat belas SCPI pada tahun 2025 – profitabilitas secara keseluruhan akan menurun, bahkan dengan pendapatan yang stabil. Sebaliknya, revaluasi harga saham akan meningkatkan kinerja. Logikanya, TD dan PGA identik jika harga saham tidak berubah.
Oleh karena itu, indikator baru ini menawarkan perspektif yang sangat berbeda mengenai persentase pembayaran. Misalnya, pada tahun 2025, SCPI untuk perkantoran, layanan kesehatan/pendidikan, dan perumahan menunjukkan tingkat distribusi positif (4,6% untuk perkantoran dan 4,2% untuk dua lainnya), namun kinerja keseluruhannya negatif: masing-masing -0,2%, -1,3%, dan -4,5%.”sebagai akibat dari penyesuaian nilai saham yang signifikan», Aspim menggarisbawahi. Di sisi lain, SCPI yang terdiversifikasi mencatat rata-rata PGA sebesar 6,3%, lebih tinggi dari TD mereka sebesar 6%, dan beberapa di antaranya telah melakukan revaluasi harga sahamnya tahun lalu.
Perhatian, “PGA tidak memperhitungkan biaya berlangganan», catat Jonathan Dhiver. Namun, biaya masuknya, seringkali sekitar 10%, sangat membebani para penabung, terutama pada tahun pertama.
TRI, referensi sepanjang waktu
Untuk menilai kinerja investasi Anda dari waktu ke waktu, tingkat pengembalian internal (IRR) tetap menjadi indikator yang paling komprehensif. Seperti PGA, ini mencakup sewa dan perubahan harga saham, tetapi selama beberapa tahun (dari lima tahun) dan terutama biaya berlangganan. Sebuah indikator yang menjanjikan bahwa SCPI baru tidak akan dapat ditampilkan sebelum ulang tahunnya yang kelima.
