Apa itu penjualan pembelian kembali?
Pengertian jual beli kembali atau jual beli dengan hak membeli kembali
Penjualan pembelian kembali, atau penjualan dengan opsi pembelian kembali, terdiri dari pemilik (penjual) yang menjual real estat kepada pembeli (pembeli kembali atau investor), semuanya berhak untuk membelinya kembali nantidengan harga yang disepakati sebelumnya, dalam jangka waktu yang ditentukan oleh para pihak.
Dijual dengan pembelian kembali dalam real estat: KUH Perdata
Di sana penjualan yang dibeli kembali adalah operasi yang disediakan oleh artikel 1659 sampai 1673 KUHPerdata. Jadi penjualan buyback adalah penjualan sesungguhnya. Hal ini dibedakan dari pembelian kembali pinjaman atau pengalihan real estat berdasarkan sifat hukumnya: pengalihan kepemilikan adalah nyata pada akhir penjualan, tetapi dilakukan dengan kemungkinan pembelian kembali berikutnya.
Organisasi pembelian
ITU perantara khusus (agen pembelian, pialang real estate) mendukung penjual dalam mencari investor dan penataan keuangan. Sejak tahun 2010-an, DJCCRF dan Dewan Agung Notaris telah meningkatkan kewaspadaan dalam jenis operasi ini untuk menghindari praktik-praktik yang mirip dengan riba atau penyitaan terselubung.
Bagaimana cara kerja penjualan pembelian kembali?
Penjualan pembelian kembali: diperlukan intervensi notaris
Pembelian kembali tersebut dilakukan di hadapan notaris yang bertanggung jawab memberi nasehat kepada penjual dan membuat akta. Yang terakhir menangani keabsahan hukum perbuatan tersebutmemberi tahu para pihak tentang hak dan kewajiban mereka dan menjamin keamanan transaksi. Dia membuat akta jual beli otentik dengan opsi penebusan.
Seperti halnya penjualan tradisional, pembeli dapat ditemukan secara pribadi atau melalui agen real estat. Ada juga perusahaan tertentu yang berspesialisasi dalam jenis operasi ini dan bertindak sebagai perantara.
Estimasi dan penentuan kondisi
Sebelum menandatangani, properti penjual harus dinilai oleh seorang profesional untuk menentukan harga jual dan harga pembelian kembali kontrak. Selama jangka waktu tersebut, penjual tetap menjadi penghuni rumah tersebut, namun bukan lagi pemiliknya. Sebagai imbalannya, dia membayar pembeli a tunjangan hunian bulanandiperlakukan sebagai sewa.
Perjanjian Pembelian Kembali
Pelaksanaan buyback tersebut tentu saja berdasarkan kontrak yang di dalamnya tercatat segala sesuatunya keadaan operasi. Dia secara khusus menyebutkan:
- harga jual awal dan harga pembelian kembali yang disepakati;
- durasi opsi pembayaran kembali;
- besarnya biaya hunian;
- biaya yang harus diganti ketika melaksanakan opsi (biaya notaris, pajak, segala biaya yang dikeluarkan pembeli untuk pemeliharaan rumah).
Notaris memastikan klausul pembelian kembali sesuai dengan undang-undang dan penjual memahami konsekuensinya, seperti risiko kehilangan rumah jika tidak dibeli dalam jangka waktu yang ditentukan.
Batas Waktu Pembelian untuk Penukaran
Jangka waktu pelunasannya adalah antara enam bulan lima tahun maksimum. Jangka waktu ini mutlak diperlukan dan tidak dapat diperpanjang, sekalipun dengan keputusan pengadilan. Selama periode ini, pembeli adalah pemilik penuh properti: ia menanggung biaya dan risiko, meskipun penjual dapat terus menempati properti tersebut setelah pembayaran ganti rugi yang diperkirakan.
Ketika tenggat waktu berlalu
Ketika tenggat waktu berlalu, dua situasi dapat terjadi:
- Penjual berhasil membeli kembali propertinya : ia menggunakan hak penggantian, mengganti pembeli atas harga, biaya yang dikeluarkan dan, jika berlaku, biaya yang dikeluarkan untuk properti tersebut. Dia menjadi pemilik penuh lagi.
- Penjual gagal membeli kembali properti tersebut : dia kehilangan kepemilikan rumah secara permanen (seringkali tempat tinggal utamanya). Dalam hal ini, ia menjadi penduduk tanpa hak atau hak milik dan harus meninggalkan harta benda itu.
Pinjaman bank versus pembelian kembali: mengapa menghindari pinjaman?
Bagi pemilik yang mengalami kesulitan, memperoleh pinjaman menjadi sangat rumit atau mahal (bunga riba, diperlukan jaminan). Keuntungan membeli kembali adalah itu tidak didasarkan pada kredit tradisional : penjual untuk sementara mengalihkan propertinya kepada investor dengan jumlah yang segera, tanpa harus menerima pinjaman yang akan ia bayar kembali dengan bunga.
Apa manfaat pembelian kembali?
Solusi pembiayaan instan
Penjualan setelah pembelian kembali menawarkan kesempatan kepada pemiliknya untuk mendapatkan likuiditas dengan cepat tanpa campur tangan lembaga perbankan. Ini mendapat manfaat dari pembiayaan langsung tanpa tambahan bunga pinjaman. Solusi ini berguna ketika menghadapi masalah keuangan yang mendesak, seperti utang pajak, risiko penyitaan, atau larangan perbankan.
Alat untuk restrukturisasi keuangan
Pembelian kembali bertindak sebagai a tuas untuk pemulihan keuangan : ini adalah alat restrukturisasi utang yang sering kali menghindari penyitaan properti dan penjualan properti melalui lelang. Dengan membereskan situasinya, penjual dapat memperoleh pembatalan pendaftarannya di FICP Banque de France.
Oleh karena itu, mekanisme ini ditujukan bagi masyarakat yang berada dalam situasi utang berlebih, namun masih memiliki properti yang dapat dijadikan sebagai jaminan sementara.
Alternatif untuk menjaga rumah Anda
Pembelian kembali memungkinkan penjual melakukan itu tinggal di akomodasi dengan membayar biaya hunian kepada pembeli selama seluruh jangka waktu kontrak. Kontinuitas hunian dalam jangka waktu yang cukup panjang, dikombinasikan dengan kemungkinan pembelian kembali, menjadikan perjanjian pembelian kembali sebagai solusi transisi antara penjualan dan retensi properti.
Apa risiko pembelian kembali?
Kehilangan harta benda secara permanen
Dalam kebanyakan kasus, risiko terbesar adalah hilangnya total properti jika penjual gagal membeli kembali properti tersebut dalam jangka waktu yang ditentukan. Pengoperasiannya didasarkan pada a kapasitas pinjaman dan pembayaran di masa depanseringkali tidak pasti. Jika hal ini gagal, penjual menjadi penduduk sederhana tanpa hak atau hak milik.
Operasi yang tidak pasti
Pembelian kembali dapat dibandingkan dengan a bertaruh untuk memperbaiki situasi keuangan dari penjual. Itu semua tergantung pada besarnya utangnya, perkembangan pendapatannya, dan kemampuannya memperoleh pinjaman bank untuk pembelian tersebut. Oleh karena itu, perantara dan investor khusus mempelajari setiap file dengan hati-hati.
Biaya tidak boleh diremehkan
Pembelian kembali melibatkan berbagai biaya keuangan. Penjual yang menempati harus membayar a tunjangan hunian bulananyang jumlahnya mungkin merupakan pengeluaran yang signifikan. Ketika dilunasi, dia harus mengganti harga utama, tetapi juga biaya yang dikeluarkan oleh pembeli. Oleh karena itu, pembelian kembali harus dianggap sebagai tindakan sementara yang mahal.
Berapa pajak atas penjualan pembelian kembali?
Prinsip umum penebusan pajak
Dari sudut pandang pajak, pembelian kembali dianggap sebagai penjualan real estat sejak awal perjanjian. Oleh karena itu peraturan perpajakan yang berlaku adalah a perpindahan klasik. Karena pengalihan kepemilikan terjadi secara nyata dan segera, penjualan tersebut menimbulkan biaya pendaftaran dan, jika berlaku, dapat dikenakan pajak atas keuntungan modal.
Sebaliknya, apabila penjual melaksanakan hak pembelian kembali dalam jangka waktu yang disepakati, maka akibat pajak awal tertentu dapat dinetralisir atau diperbaiki.
Perpajakan selama masa penebusan
Selama periode pembelian kembali, penjual tidak lagi memiliki properti: ia menjadi penduduk setelah membayar biaya hunian bulanan. Kompensasi ini, meskipun setara dengan sewa, tidak mempunyai sifat hukum yang sama :
- Itu tidak dapat dikurangkan bagi penjual dan tidak dianggap sebagai sewa.
- Bagi pembeli dapat dianggap sebagai penghasilan modal kena pajak.
- Properti tersebut meninggalkan aset penjual: oleh karena itu, properti tersebut tidak lagi dikenakan pajak properti.
Perpajakan atas pembelian kembali properti
Apabila penjual melaksanakan haknya untuk membeli kembali dalam jangka waktu yang ditentukan, maka fiskus berasumsi bahwa terjadi penjualan kembali oleh pembeli dan pembelian kembali oleh penjual asal. Oleh karena itu, operasi tersebut menimbulkan akta notaris baru, yang sekali lagi mengarah pada pembayaran bea transfer. Namun, Otoritas Pajak terkadang memberikan izin untuk hal tersebut netralisasi sebagian pajak :
- jika opsi pembelian kembali dilaksanakan dalam jangka waktu pendek (seringkali kurang dari 12 bulan);
- dan jika properti tersebut belum dieksploitasi atau dijual kembali kepada pihak ketiga selama periode ini.
Dalam hal ini, pemerintah dapat menganggap bahwa penjualan pertama tidak mengarah pada pengalihan kepemilikan secara definitif dari sudut pandang ekonomi, dan nilai lebih awal mungkin sebesar diperbaiki atau dibatalkan.
Apa perbedaan antara pengalihan properti dan pembelian kembali?
Karakter hukum
Penjualan pembelian kembali adalah penjualan nyata dengan kemungkinan penebusan: penjual mengalihkan kepemilikan propertinya kepada pembeli, dengan tetap berhak mengambilnya kembali. Sebaliknya, pengalihan real estat tidak didasarkan pada kerangka hukum. Ini adalah satu pengaturan kontrak swastadikembangkan oleh perusahaan khusus.
Pengoperasian yang mudah
Dalam penjualan pembelian kembali, pemilik menjual propertinya kepada investor untuk mendapatkan likuiditas segera. Pengalihan real estat bekerja secara berbeda: propertinya dibeli oleh perusahaan payung yang menjadi pemilik sah, namun penjual dapat tetap berdomisili di sana sebagai penduduk.
Seringkali menjadi mitra minoritas dari perusahaan pemilik real estat, atau menandatangani janji pembelian kembali yang menjamin kemungkinan memperoleh kembali real estat tersebut setelah jangka waktu tertentu tiga sampai lima tahun. Pembelian kembali kemudian dilakukan dengan harga yang telah disepakati sejak awal.
Tujuan
Di sana penjualan pada saat pembelian kembali ditargetkan pemilik dalam kesulitan keuangan segera. Ini adalah pilihan terakhir. Portage real estat berfokus pada situasi keuangan yang lebih bervariasi. Hal ini ditujukan bagi pemilik yang ingin mempertahankan nilai asetnya atau menghindari penjualan permanen propertinya sambil memperoleh uang tunai sementara.
Contoh spesifik pembelian kembali
Pemilik sebuah rumah di Lyon telah menanggung beberapa hutang pajak dan berisiko propertinya disita. Dia memutuskan untuk membeli kembali mendapatkan uang tunai dengan cepat.
- Properti tersebut dijual kepada investor seharga 250.000 euro, dengan estimasi nilai wajar sebesar 320.000 euro.
- Setelah menandatangani akta penjualan, pemilik diharapkan dapat membeli kembali rumahnya dalam waktu 24 bulan dengan harga yang disepakati sebesar 265.000 euro, yang merupakan harga awal ditambah biaya dan kerusakan.
- Dia tinggal di rumahnya selama dua tahun dan membayar investor biaya hunian bulanan sebesar 900 euro.
Dua tahun kemudian, setelah situasi keuangannya pulih, dia memperoleh pinjaman bank dan menggunakan haknya untuk membayar kembali. Dia menjadi pemilik propertinya lagi. Sebaliknya, jika tidak membeli kembali dalam jangka waktu yang ditentukan, maka investor yang rugi pasti pemiliknya.
>> Panduan lengkap kami untuk pembeli. Bagaimana cara membiayai proyek real estat Anda? Pilih antara baru dan lama? Rumah atau apartemen?
