Jika Anda ingin berinvestasi pada properti investasi, berpikir seperti yang Anda lakukan pada pembelian tradisional bisa menjadi kesalahan besar. Ini semua tentang angka. Harga perolehannya tidak dinilai secara emosional, melainkan berdasarkan pendapatan yang dihasilkan. Oleh karena itu, imbal hasil yang tinggi dapat menutupi harga sewa yang dinilai buruk, kekosongan sewa yang berulang, atau kontrak sewa yang rapuh. Oleh karena itu, sebelum membeli, penting untuk memeriksa kontrak sewa yang ada (durasi, indeksasi, jaminan), membandingkan harga sewa dengan pasar dan mengidentifikasi faktor-faktor yang realistis untuk perbaikan (pekerjaan yang ditargetkan, kemungkinan pindah ke akomodasi berperabotan, dekorasi ulang ruangan). Kualitas penyewa dan riwayat utang yang belum dibayar juga harus dianalisis, karena profitabilitas”di atas kertas » dapat memburuk dengan cepat pada bahaya sekecil apa pun.
Lokasi tetap menentukan. Properti investasi biasanya berlokasi di kota-kota menengah atau lingkungan sekunder, dimana harga masuknya lebih terjangkau. Soliditas permintaan sewa masih perlu dijamin: lapangan kerja, keberadaan lembaga pendidikan, tekanan pada stok sewa, aksesibilitas melalui transportasi. Properti murah di lingkungan yang lambat dapat berubah menjadi aset yang sulit disewakan, dengan perputaran tinggi dan perbaikan berulang kali.
Sebuah investasi global yang harus dipertimbangkan untuk jangka panjang
Salah satu kesalahan paling umum adalah meremehkan biaya operasi yang sebenarnya. Pekerjaan renovasi, modernisasi, atap atau perbaikan dapat dengan cepat meningkatkan tagihan, terutama pada bangunan tua. Kinerja energi saat ini sangat membebani: DPE yang buruk tanpa adanya pekerjaan yang dilakukan dapat membatasi sewa dalam jangka panjang. Lebih baik memikirkan hal ini dari awal dan membangun margin keamanan. Selain itu, ada biaya yang kurang terlihat: asuransi, pajak properti, lowongan sewa, atau manajemen.
Di sisi pembiayaan, bank menganalisis operasi sebagai sebuah proyek tersendiri, dengan persyaratan yang lebih tinggi dalam hal kontribusi dan arus kas. Oleh karena itu, kita harus memikirkan profitabilitas bersih, setelah dikurangi biaya dan pajak. Terakhir, penataan hukum dan fiskal proyek harus diantisipasi. Langsung atau melalui perusahaan milik, persewaan kosong atau berperabotan: pilihan-pilihan ini mempengaruhi profitabilitas dan kemampuan menyerap pekerjaan. Pengelolaan, meskipun tersentralisasi, tetap menuntut dan harus diintegrasikan ke dalam model ekonomi sejak awal.
Setelah Anda menguasai hal ini, berinvestasi pada properti investasi tetap menjadi pendorong efektif untuk penciptaan nilai, asalkan Anda menguasai fitur spesifiknya dan menghindari janji pengembalian yang terlalu teoretis. Dalam jenis operasi ini, dukungan para profesional sangat penting dalam mengantisipasi risiko teknis, hukum, dan keuangan.
>> Harga real estat dan harga sewa di 100 kota di Prancis (Indikator Capital/Fnaim/Clameur)
