Belilah apartemen yang tampak damai selama kunjungan hanya untuk mengetahui, setelah dipasang, apartemen tersebut dikuasai oleh polusi suara. Kebisingan di lingkungan sekitar, kehidupan malam di bagian bawah bangunan, isolasi yang tidak memadai: situasi ini tidaklah marginal, namun dapat dengan cepat mengubah proyek real estat menjadi sumber stres sehari-hari.
Menghadapi kekecewaan seperti ini, pembeli kerap bertanya pada diri sendiri: apakah penjualan bisa dibatalkan? Kenyataannya, jawabannya masih jauh dari jelas. “Setelah pembelian ditandatangani, pembatalannya masih cukup rumit untuk diperoleh”Céline Auboin, notaris di Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne), langsung memperingatkan. Semuanya tergantung pada keadaan, perilaku penjual… dan terutama bukti yang dapat diberikan pembeli.
Polusi suara: dalam hal apa penjualan properti dapat dibatalkan?
Dalam praktiknya, pembatalan penjualan real estat saja masih merupakan pengecualian. Biasanya melibatkan membuktikan penipuanyaitu keinginan penjual untuk secara sukarela menyembunyikan informasi yang menentukan. “Penghentian segera terutama terjadi ketika penjual melakukan manuver untuk mencegah pembeli menyadari bahwa ada masalah”Notaris menjelaskan. Kami kemudian berbicara tentang keengganan yang menipu. Dalam hal ini pembeli dapat menuntut batalnya akad berdasarkan Pasal 1130 KUH Perdata yang menyatakan bahwa kesalahan yang disebabkan oleh penipuan, membatalkan persetujuan. Namun situasi ini jarang terjadi. “ Para hakim tidak melangkah jauh ke arah ini. Tujuan hukum real estat adalah untuk mencegah pembatalan penjualan semaksimal mungkin.menentukan Céline Auboin
Cacat tersembunyi: kompensasi lebih sering daripada pembatalan
Pengungkit hukum lain yang sering disebutkan adalah cacat tersembunyi, dibingkai oleh pasal 1641 KUH Perdata. Tapi sekali lagi, hal itu tidak secara sistematis mengakibatkan pembatalan penjualan. “Cacat tersembunyi tidak serta merta mengakibatkan pembatalan, kami biasanya menerima kompensasi”Notaris menggarisbawahi. Secara konkret, pembeli dapat menerima ganti rugi finansial, atau bahkan penurunan harga (Pasal 1644 KUH Perdata), alih-alih kembali ke keadaan semula. Semuanya akan tergantung pada tingkat keparahan gangguannya. ‘Masalahnya pasti berulang-ulang dan berlebihan sehingga membuat akomodasi menjadi sangat sulit untuk ditinggali »merangkumnya.
Perhatikan juga hal yang sering diabaikan: dalam penjualan real estat antara perorangan, pada prinsipnya penjualnya adalah non-profesional. dibebaskan dari garansi atas cacat tersembunyi. Artinya, pembeli tidak dapat secara otomatis bertanggung jawab jika terjadi cacat yang ditemukan setelah pembelian. Satu-satunya pengecualian didasarkan pada bukti itikad buruk penjual. Jika pihak yang terakhir mengetahui adanya cacat tersebut dan secara sukarela memilih untuk menyembunyikannya, pengecualian tersebut dapat dipertanyakan.
Semua suara tidak memungkinkan adanya cerita
Poin penting: tidak semua polusi suara dihukum. Hakim mendasarkan keputusannya pada konsep penting, yaitu gangguan tidak normal di lingkungan sekitar. “Kami akan melihat situasi konkritnya: apakah kebisingan itu sudah ada? Apakah tidak normal jika dibandingkan dengan lingkungan sekitar? Dan apa sebenarnya kerugian yang dialami pembeli? “, jelas Celine Auboin. Misalnya, tinggal di atas bar di lingkungan yang sibuk atau membeli barang di daerah perkotaan menyiratkan tingkat gangguan tertentu yang sulit diatasi setelahnya. Sebaliknya, kelab malam yang tidak diberi tanda atau peralatan yang bising dapat menimbulkan masalah.
Insulasi suara: aturan khusus untuk bangunan baru
Dalam beberapa kasus, masalah kebisingan bukan merupakan masalah lingkungan sekitar, namun masalah bangunan itu sendiri. Untuk rumah baru yang dijual di luar rencana, pengembang tunduk pada kewajiban yang ketat. Oleh karena itu, pengembang berkewajiban untuk menghormati standar akustik Kode Bangunan dan Perumahan (khususnya pasal R.111-4 dan berikutnya). “ Ada jaminan hukum: jika isolasi suara tidak memuaskan, pengembang harus memperbaiki masalahnya”Notaris ingat. Jaminan ini merupakan bagian dari jaminan kesempurnaan pengerjaan (Pasal 1792-6 KUH Perdata), berlaku selama tahun pertama setelah menerima rumah. Di sisi lain, pada bangunan tua, bahkan bangunan yang telah direnovasi, persyaratan ini jauh lebih terbatas, sehingga membatasi kemungkinan perbaikan.
Peran penentu penjual dan notaris
Transparansi sangat penting dalam hal ini. Menurut Pasal 1112-1 KUH Perdata, penjual wajib menyampaikan segala keterangan yang menentukan persetujuan pembeli. “Jika penjual mengetahui masalahnya dan tidak menunjukkannya, dia dapat dihukum”jelas Celine Auboin. Namun pengetahuan ini belum bisa dibuktikan. Notaris juga memainkan peran penting. “Notaris harus memastikan bahwa penjual telah memberikan semua informasi yang berguna. Bahkan mungkin ada tanggung jawab jika dia mengetahui masalahnya dan tidak mengatakan apa pun tentangnya”dia menentukan. Saat ini, akta jual beli semakin banyak memuat klausul yang bertujuan untuk menegaskan kesadaran pembeli terhadap lingkungan sekitar properti.
Pertanyaan kuncinya: bukti
Seperti yang sering terjadi dalam kasus pengadilan, semuanya tergantung bukti. “Tidak cukup hanya bilang ada kebisingan, harus dibuktikan”tegas Celine Auboin. Pembeli harus menyusun berkas yang solid: laporan dari Komisioner Kehakiman (mantan juru sita), kesaksian, bahkan pengukuran akustik. “ Pengamatan tetap menjadi elemen yang paling meyakinkantapi itu semua tergantung pada sifat kondisinya”dia menentukan.
Menghadapi risiko-risiko ini, pencegahan tetap menjadi strategi terbaik. Berkunjung pada waktu yang berbeda dalam sehari, mengamati lingkungan sekitar, berinteraksi dengan tetangga adalah refleks yang penting. “ Anda harus benar-benar meluangkan waktu untuk melihat-lihat sebelum membeli sesuatu. », saran notaris. Karena setelah pembelian ditandatangani, pengembalian dapat dilakukan, tetapi jarang mudah.
